תמ"א 38

סוגי התכנית:

• חיזוק המבנה הקיים והוספת דירות חדשות
• הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש

חיזוק המבנה הקיים או בנייה חדשה

בתמ"א 38 ישנן שתי אפשרויות עיקריות לחיזוק של המבנה מפני רעידות אדמה. האופציה הראשונה היא חיזוק המבנה הקיים והוספת יחידות דיור חדשות והאופציה הנוספת הינה הריסת המבנה הקיים ובניה של בניין חדש במקומו. הבחירה בין האפשרות הראשונה לשנייה תלויה בגורמים רבים כמו מצב הבניין הקיים, דרישות הדיירים בבניין, הכדאיות של הפרויקט ועוד. לכן חשוב לעבוד עם מומחים בתחום אשר מכירים את הנושא ויוכלו להעניק לכם ייעוץ מקצועי לגבי האפשרות העדיפה, דבר אשר יהפוך את הפרויקט לכדאי יותר ויעניק לדיירים יתרונות רבים.

על התוכנית

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה היא לחזק מבנים ישנים ומבנים אשר אינם עומדים בתקן בפני מצב של רעידות אדמה ת"י מספר 413. תכנית זו, אשר קודמה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, וכן אושרה ע"י הממשלה בשנת 2005, בשנים האחרונות ניתן לראות מאמצים רבים לקידום התכנית במקומות רבים מאוד ברחבי הארץ.
חברת סיטי לייטס יזמות בנייה יוזמת פרויקטים של תמא 38 וכיום כבר ניתן לראות פרויקטים שמבוצעים ע"י החברה ברחבי חיפה.
אנשי מקצוע מובילים ובעלי ניסיון רב בתחום מלווים כל פרויקט אותו אנו מבצעים משלב התכנון ועד שלב סיום הביצוע ומסירת הדירות, דבר אשר מבטיח ללקוחות עבודה ברמה הגבוהה ביותר ותוצאות טובות לפי התכנון הראשוני.
ישראל נמצאת במיקום גאוגרפי שמגדיל את החשיפה בפני רעידות אדמה ולפי כך תכנון מוקדם וחיזוק של מבנים קיימים יכול להציל חיים במקרה של רעידת אדמה. העידוד לביצוע פעולות חיזוק המבנים מבוצע על ידי הענקת זכויות בנייה בבניינים בהם יבוצעו העבודות, דבר אשר מעניק לדיירים הקיימים יתרון במניעת אסון קריסת המבנה בעת רעידת אדמה והעלאת ערך הדירות, וכן זכויות בנייה לדירות נוספות שמכירתן בשוק החופשי מאפשרות את השלמת הפרויקט ללא עלות מצד הדיירים.

יישום הפרויקט

פרויקט תמ"א 38 ניתן ליישום בדרכים הבאות, הראשונה היא חיזוק את המבנה והוספת יחידות דיור נוספות אותן היזם יכול למכור והשנייה היא, הריסת המבנה ובנייה של מבנה חדש במקומו. בשתי הדרכים למעשה יוצרים מבנה מגורים איכותי ואטרקטיבי לעומת המבנה הקודם, דבר אשר נותן יתרון גם לדיירים ובעלי הדירות במבנה זה וגם ליזמים אשר מבצעים את הפרויקט עצמו. חשוב לדעת כי לא כל מבנה זכאי למימוש של פרויקט לפי תוכנית תמ"א 38 וישנם כללים שהמבנה חייב לעמוד בהם , כמו מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980 ולא לפי תקן 413, בניינים מעל 2 קומות ועוד.

שלבי יישום הפרויקט

• השלבים הראשוניים מאופיינים בפעילות של הצדדים וברור רצון וצרכי הדיירים לאחר מכן פונים אל החברה היזמית לבדיקת התאמת המבנה עצמו אל התוכנית. לשם כך יש לכנס אסיפת דיירים למען קידום הפרויקט ויש להשיג את הרוב הדרוש עבור ההחלטה על ביצוע התמ"א.
• לאחר קבלת האישור ניתן לבחור את החברה היזמית שתלווה את הדיירים לאורך התמ"א (הכולל חתימה על ייפוי כוח של ליווי וייצוג של הדיירים).
• לאחר קבלת ההסכמה הדרושה מן הדיירים, יש לבדוק על ידי צוות מקצועי האם המבנה עומד בדרישות הזכאות ליישום התוכנית. בדיקה מתי נבנה המבנה, מה שטחו והאם הוא עומד בדרישות התוכנית.בשלב זה החברה היזמית נדרשת לבדוק בדיקה משפטית מקיפה באמצעות עורך דין על היתכנות הפרוייקט וכן את הזכויות באמצעות אדריכל מוסמך.
• מומלץ לקבל הצעות ממספר יזמים בשביל לבחון אפשרויות שונות של השינויים בבנייה.
• לאחר שנבחר יזם באמצעות דיירי המבנה, יש לקבל אישור עקרוני של התוכנית בעירייה אשר יבוצע באמצעות היזם מול מנהל ההנדסה וכל הרשויות המוסמכות. היזם יכין תוכניות מפורטות עבור העירייה אשר בסופם ניתן יהיה לחתום על הסכם ביצוע לשם הוצאת היתר הבנייה.
• לכל אורך הליך ביצוע העבודות ההליך מפוקח על ידי מפקח הבנייה עד לסיום עבודות הבנייה.
• כפי שראינו, כל שלב דורש מומחיות ויעד ספציפי בתחום אשר יבטיח את ההתנהלות התקינה של ההליך המורכב. בכדי להשיג תוצאה בטוחה וטובה ככל האפשר, מומלץ להיוועץ בנושא עם גורם מקצועי ומנוסה על מנת להבטיח את תקינות ההליך ויישומו בצורה הטובה ביותר.

אפשרויות הבנייה הקיימות במסגרת התכנית

תוכנית זו, על אף פשטותה, כוללת בתוכה שלבים אחדים והבנה בתחום ובבירוקרטיה הספציפית לתחום זה. בהמשך נסקור את השלבים המרכזיים בפני הליך יישום תמ"א 38 על מבנה ישן בישראל. חשוב מאוד לציין בהקשר זה כי כיום תחום זה הינו פרוץ וישנם אנשים רבים אשר אינם מוסמכים ומבינים בתחום, ולכן חשוב מאוד לשים לב אל מול מי מתקשרים בהסכם.
לאחר הגשת תוכנית מסודרות לעירייה המקומית, דנה הועדה המקומית לתכנון ולבניה את התוכניות של מבני המגורים אשר זכאים לעבודות תמ"א 38 מבין העבודות הבאות :
עבודת חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה שונות.
סגירת הקומה המפולשת וביצוע והקמה של דירות חדשות, או הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
הקמה של שתי קומות נוספות בבניין, קומות אשר בהן ניתן לבנות יחידות דיוור נוספות או הרחבת הדירות בקומה מתחת לדירות בעלות שטח גדול יותר.
הקמה של קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה מתחת. שוב, לצורך בנייה של דירות חדשות או הרחבת הדירות הקיימות.
חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין.
תוספת מעלית לבניין.
הוספת חניות בבניין או פתרון חנייה אחר.
הוספת מרחב מוגן לכל דירה.
תמריצים לביצוע פרויקט תמ"א 38
התמריץ לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין המגורים של הדיירים והתמריץ ליזמים לביצוע הפרויקטים הללו, נובע מהסכמת המדינה לאישור תוספות בנייה, מעלית, הרחבה של הדירות הקיימות, הוספת מרחבים מוגנים בדירות הקיימות ועוד.
בנוסף, היזם יכול לבנות יחידות דיור נוספות בבניין ולמכור אותן בצירוף הקלות מיסוי שונות, דבר אשר הופך את הפרויקט לכדאי עבור הצדדים. כמובן, כל התוספות צריכות לעבור אישור על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה הבוחנת כל תוספת לגופה.

עמידה בתנאים לזכאות

חשוב להדגיש כי לא כל בניין בישראל זכאי לביצוע עבודות לפי תוכנית תמ"א 38. ישנם כללים ברורים לגבי תנאי זכאות לביצוע פרויקט תמ"א כגון מבנה ישן אשר נבנה שלא לפי תקני הבניה החדשים, מבנים אשר כוללים יותר משתי קומות ועוד. לכן, דיירים אשר רוצים להתקדם עם יזם לביצוע עבודות תמ"א 38 בבניינם צריכים לבדוק קודם לכן ע"י מהנדס מוסמך את זכאותם לביצוע עבודות מסוג זה בבניין שלהם, דבר שיכול להשפיע על הפרויקט כולו ועל העלויות שלו.

ליווי מקצועי לאורך כל הדרך

פרויקטים של תמ"א 38 הם ללא ספק פרויקטים מורכבים הכוללים עבודה רבה ותכנון לפרטים לכן אנו בחברת סיטי לייטס יזמות בנייה דואגים להעסיק יועצים מומחים בתחום, החל מיועצים לבנייה עצמה וכלה בבעלי מקצוע הקשורים בכל הטיפול הנוסף כעורכי דין מהשורה הראשונה, מהנדסים ועוד. וזאת על מנת לבנות פרויקטים איכותיים לאורך שנים.